Andamento, previsioni e opportunità del mercato immobiliare italiano

Mentre, con l’esclusione della Spagna, negli altri grandi Paesi continentali i mercati stanno virando verso una ripresa un po’ più decisa, il mercato italiano ha ancora notevoli zavorre che ne rallentano la crescita potenziale.

Nel residenziale c’è ancora una forte offerta di invenduto di scadente qualità e la debolezza del sistema del credito alle famiglie. Si scambiano case più piccole rispetto agli anni scorsi e nei primi dieci mesi dell’anno le quotazioni medie sono scese del 2,5 per cento.
La domanda potenziale residenziale è forte, ma solo quella che ha meno bisogno di indebitarsi per l’acquisto diventa reale.

A differenza degli altri Paesi europei non ci sono stati incentivi alla domanda o all’offerta. Anzi il piano casa si sta rivelando, a livello locale, spesso più vincolante di quanto previsto in precedenza. Le fasce deboli (giovani e immigrati) sono state completamente abbandonate, sia nei sostegni all’acquisto che alla locazione. Le previsioni per il 2011 sono di un consolidamento dei trend emersi negli ultimi mesi, ma ancora non si vedono spinte “forti” per una vera ripresa. In cambio, c’è una inerzia di fondo che farebbe escludere una possibile caduta.

Nel settore degli uffici si assiste ad una stabilizzazione del mercato nei prezzi e nei canoni, con un aumento degli scambi nelle classi A e C. L’attività del mercato è debole, anche perché non si è verificata l’attesa immissione sul mercato di prodotti a prezzi scontati da crisi. A Roma gli uffici di grande pregio hanno incontrato un collocamento piuttosto veloce e il mercato romano continua ad attrarre gli investitori, date le performance dei prezzi. A Milano, invece, anche gli uffici di qualità hanno risentito di un allungamento dei tempi delle trattative e di un lieve aumento del tasso di vacancy, dovuti all’atteggiamento più cauto della domanda, in particolare da parte delle multinazionali estere, condizionata dall’esigenza del risparmio e della razionalizzazione degli spazi. Per il 2011 si prevede un miglioramento di tutti i valori del comparto terziario/uffici, con le quotazioni delle top location in crescita di circa il 2 - 3 per cento, a fronte di una media cittadina tra 1 e 2 per cento.

Dopo una contrazione del fatturato di quasi il 18% nel corso del 2009, il settore industriale ha avuto un ulteriore calo del 2,7%. Solo per il 2011 si prevede un “rimbalzino”. La performance migliore riguarderà i complessi logistici moderni ed efficienti, situati nei pressi dei porti e degli aeroporti delle città più importanti. La crisi finanziaria e la recessione globale hanno avuto un impatto pesante sulla fiducia dei promotori, riducendo vistosamente l’attività edilizia nel comparto commerciale nel biennio 2009-2010. L’andamento migliore riguarda la grande distribuzione nelle aree di sviluppo, come parte del Mezzogiorno. Nella piccola distribuzione prevalgono le rendite di posizione mentre aumenta il vacancy. Per il 2011 è previsto un nuovo incremento, dato che sono stati annunciati nuovi investimenti.

Le principali opportunità di investimento nel mercato italiano riguardano i seguenti settori: